Дом на участке под ИЖС признали самовольной постройкой из-за признаков многоквартирного

Участок в собственности, право на дом зарегистрировано, из администрации получено уведомление, что реконструкция соответствует требованиям. Казалось бы, полный комплект. Суд всё равно обязал снести оба дома. Дело сочинское, с краснодарской экспертизой и местными правилами застройки, поэтому для нашего края оно показательное.

Что случилось

Два соседних участка, 700 и 782 квадратных метра, вид использования привычный: малоэтажная жилая застройка, ИЖС, дачные и садовые дома. На каждом с 2011 года стоял жилой дом по 365 квадратных метров, право зарегистрировано.

В сентябре 2020 года собственник уведомил департамент архитектуры, что собирается реконструировать дома: три этажа, высота 12 метров, площадь застройки 134,55 квадратных метра. В ноябре администрация ответила уведомлением о соответствии.

В декабре 2023 года участки осмотрел муниципальный земельный контроль. На каждом стояло трёхэтажное здание высотой почти 13 метров и крытый бассейн, которого не было ни в одном кадастровом документе. Заборы заходили на соседние участки: на 0,87, 0,13 и 0,02 квадратного метра.

Дальше решила экспертиза. В одном доме на втором и третьем этажах она насчитала восемь обособленных помещений, каждое из которых подходит под определение квартиры, в другом пять. Плюс общие инженерные системы и коридоры, то есть места общего пользования. Вывод: это здания с признаками многоквартирного дома.

Первая инстанция и апелляция обязали снести. Кассация их отменила: снос крайняя мера, никто не выяснял, можно ли устранить нарушения, право было зарегистрировано, уведомление о соответствии выдавалось, а бассейны вообще вспомогательные постройки.

Что решил суд

Верховный Суд отменил кассацию и оставил в силе решение о сносе.

Разрешение защищает только то, что в нём написано. Уведомление выдавали на реконструкцию индивидуальных жилых домов. Построили другое. Пункт 19 постановления Пленума от 12.12.2023 № 44 говорит об этом прямо: здание с признаками многоквартирного дома на участке под ИЖС сносят, если не доказана возможность привести его в соответствие.

Запись в реестре постройку не исцеляет. Самовольность определяется по статье 222 ГК, а не по наличию зарегистрированного права.

Бассейн оказался не мелочью. Кассация посчитала бассейны вспомогательными, для которых разрешение не нужно. Верховный Суд возразил: конструкции капитальные, связаны с землёй неразрывно, значит их площадь, вместе с чашей и внутренними помещениями, входит и в площадь застройки, и в коэффициент использования территории. А это предельные параметры, от которых зависит нагрузка на всю инфраструктуру квартала.

И отдельно про кассацию. Она не вправе заново оценивать доказательства и устанавливать обстоятельства. Отвергнув выводы судебной экспертизы, она не объяснила почему и не сослалась на то, что эти выводы опровергает.

Что это значит на практике

Смотрите не на название объекта, а на его планировку. Кадастр может называть здание жилым домом сколько угодно. Если внутри обособленные помещения с признаками квартир, общие коридоры и общие сети, экспертиза увидит многоквартирный дом.

Уведомление о соответствии не индульгенция. Оно закрывает ровно те параметры, которые вы в нём указали. Отступили от них при строительстве, и документ перестаёт работать.

Считайте бассейн, баню и гараж в общую площадь застройки. Если они капитальные, они участвуют в расчёте параметров участка, и превышение станет самостоятельным нарушением.

Спорьте с экспертизой там, где её исследуют. В первой инстанции. В кассации переоценивать её никто не будет, и довод о том, что снос это крайняя мера, сам по себе экспертизу не перевешивает.

Возможность узаконить доказывает тот, кто на неё ссылается. Суд обязан поставить этот вопрос на обсуждение, но обсуждать нужно конкретный проект изменений, а не общее рассуждение, что нарушение поправимо.

Разбор подготовлен по опубликованному судебному акту: Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 17.02.2026 № 18-КГ26-11-К4.

Материал справочный, это не юридическая консультация: в каждом деле свои обстоятельства, и они решают.